STJ define regras para cálculo do ITBI e afasta uso automático de valores de referência pelas prefeituras
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento sobre a forma como deve ser calculado o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A decisão foi tomada no julgamento do Tema 1.113, sob o rito dos recursos repetitivos, estabelecendo parâmetros que devem orientar casos semelhantes no Judiciário.
O julgamento, realizado pela Primeira Seção do STJ e relatado pelo ministro Gurgel de Faria, fixou três teses relacionadas à definição da base de cálculo do imposto cobrado nas operações de compra e venda de imóveis.
Valor declarado na negociação tem presunção de veracidade
O primeiro entendimento estabelece que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Esse montante não está vinculado à base utilizada para o cálculo do IPTU, que também não pode funcionar automaticamente como piso para a cobrança.
Além disso, o STJ definiu que o valor informado pelo contribuinte na transação possui presunção de compatibilidade com o mercado.
Caso a prefeitura considere que o preço declarado não corresponde ao valor efetivo do imóvel, não pode simplesmente substituir a quantia por outra previamente definida. A administração tributária deverá instaurar procedimento próprio de arbitramento, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN), possibilitando ao contribuinte exercer o contraditório.
Município não pode impor previamente valor de referência
Outro ponto definido pelo STJ impede que a prefeitura estabeleça unilateralmente uma base de cálculo do ITBI utilizando um chamado valor de referência previamente fixado.
Assim, a existência de uma tabela municipal ou estimativa própria não autoriza, por si só, a substituição automática do valor informado na operação imobiliária.
O entendimento modificou a interpretação que vinha sendo adotada em alguns casos, inclusive em São Paulo, nos quais a cobrança poderia considerar critérios relacionados ao valor da negociação ou ao valor venal utilizado pelo município.
Com o precedente repetitivo, contribuintes que identificarem uma cobrança baseada automaticamente em valor de referência superior ao declarado na transação podem avaliar a possibilidade de contestar o cálculo. Isso não significa, porém, que todo ITBI acima do preço declarado seja automaticamente ilegal: o município pode questionar o valor, desde que observe o procedimento previsto em lei.
Esta matéria foi produzida pela Redação VEXIA com apoio de inteligência artificial, a partir de fontes públicas verificáveis (decisões judiciais, leis, publicações oficiais e imprensa especializada). As fontes consultadas estão citadas ao final do texto.
