Reforma tributária deve turbinar fundos imobiliários para quem ganha mais de R$ 600 mil

O que está em jogo

Serviços fiduciários são a administração formal de um fundo de investimento — a função ficou separada da gestão (escolha dos ativos) depois da Resolução 175 da CVM, em vigor desde 2023, que distinguiu claramente as duas funções. A Rio Bravo transformou sua frente fiduciária em unidade de negócio própria e passou a atender terceiros, como as gestoras Capitânia e Nebraska. Hoje a área administra cerca de R$ 5 bilhões, com meta de crescimento de 9% no ano — dentro de uma meta geral da empresa de crescer 30% em volume sob gestão no total.

A aposta de crescimento futuro está ligada à reforma tributária: a partir da sua entrada em vigor, quem ganha mais de R$ 600 mil por ano passa a pagar um imposto de renda mínimo, com tributação adicional de até 10% acima de R$ 1,2 milhão anuais. Os rendimentos de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) continuam isentos de Imposto de Renda para pessoa física e ficam fora desse novo cálculo — o que, segundo a Rio Bravo, deve tornar os FIIs mais atraentes para investidores de alta renda, family offices e fundos exclusivos que hoje concentram patrimônio em outras estruturas.

Segundo a gestora, mudanças na tributação do consumo também podem permitir que alguns fundos aproveitem créditos tributários e fiquem mais competitivos na locação de imóveis. A migração de estrutura de investimento depende do perfil de cada investidor: segundo a executiva responsável pela área, um patrimônio de R$ 40 milhões a R$ 50 milhões seria o patamar mínimo para avaliar essa mudança, já que impostos de transmissão e outros custos de reestruturação podem inviabilizar a operação para patrimônios menores. A expectativa da gestora é que a maior virada do segmento ocorra entre 2028 e 2029.

Como isso funciona

A reforma tributária cria, pela primeira vez, um piso mínimo de tributação sobre a renda de pessoas físicas de alta renda — hoje, grande parte desses investidores consegue reduzir a alíquota efetiva através de estruturas como holdings patrimoniais, fundos exclusivos e outros veículos com tratamento tributário mais favorável que a tabela progressiva do IR. Ao criar um piso mínimo que incide sobre o conjunto da renda, a reforma reduz a vantagem relativa dessas estruturas — exceto para os tipos de rendimento que o próprio texto da reforma manteve isentos, caso dos FIIs. Na prática, isso muda o cálculo de onde alocar patrimônio: um rendimento isento, que antes era só “mais uma fonte de renda” dentro de uma carteira diversificada, passa a ter uma vantagem comparativa maior quando as outras fontes de renda do mesmo investidor começam a sofrer o novo piso de tributação.

Análise VEXIA

O movimento da Rio Bravo é um exemplo direto de como uma gestora de nicho se posiciona antes de uma mudança regulatória se materializar em demanda — a própria empresa estima que a virada real do segmento só deve ocorrer entre 2028 e 2029, mas já está expandindo capacidade de atendimento fiduciário agora. Isso é coerente com a natureza do negócio: migrar estrutura de patrimônio de R$ 40 milhões ou mais não é uma decisão rápida — envolve planejamento tributário, análise de custos de transição e, em geral, assessoria jurídica e fiscal dedicada. Quem construir relacionamento e capacidade operacional antes da onda de migração tende a capturar a maior fatia dela quando ela de fato acontecer.

Vale uma ressalva sobre os números divulgados: a chamada da reportagem fala em R$ 1,6 bilhão captados, mas a soma detalhada no texto (R$ 1,1 bilhão já captados mais R$ 430 milhões previstos) totaliza cerca de R$ 1,5 bilhão — uma diferença pequena, mas que reforça a prática de conferir sempre o detalhamento por trás de um número de manchete antes de reproduzi-lo sem checagem.

A tese de fundo por trás da aposta da Rio Bravo — crescimento da demanda por fundos imobiliários como veículo de otimização tributária para alta renda — depende de uma variável que foge do controle da gestora: a manutenção da isenção de IR para FIIs permanecer como está hoje na legislação até lá. Reformas tributárias costumam ser revisadas em etapas ao longo de vários anos de regulamentação, e um benefício fiscal que hoje parece estável pode ser objeto de nova discussão no Congresso antes de 2028-2029 — especialmente se o governo eleito hoje (ou o que vier depois) precisar de receita adicional e identificar esse tipo de isenção como alvo fácil de arrecadação. Investidores e gestoras que apostam nessa tese de médio prazo fazem bem em monitorar continuamente a regulamentação da reforma, não só a entrada em vigor da primeira fase.

O que muda na prática

• Family offices e investidores com patrimônio acima de R$ 40-50 milhões ganham um motivo concreto, a partir da entrada em vigor do novo piso de tributação, para reavaliar a composição de carteira em favor de FIIs e outras estruturas isentas.
• Gestoras de fundos imobiliários devem se preparar para um possível aumento de demanda estrutural a partir de 2028-2029, segundo a própria leitura do setor — o que pode significar necessidade de ampliar capacidade de atendimento a investidores de alta renda e family offices.
• Administradoras fiduciárias independentes, como a frente de negócio da Rio Bravo, têm uma janela de crescimento ao atender gestoras menores que preferem terceirizar essa função após a separação exigida pela Resolução 175 da CVM.
• Escritórios de advocacia tributária e planejamento patrimonial devem esperar aumento de demanda por assessoria de reestruturação de patrimônio ligada à entrada em vigor do piso mínimo de tributação.

Cenários e próximos passos

A Rio Bravo planeja ampliar a atuação, ainda em 2027, para outros tipos de fundos fechados, como FIDCs, e para a escrituração de CRIs e CRAs — uma extensão natural da mesma frente de negócio fiduciário. O indicador mais importante a acompanhar nos próximos anos é a regulamentação detalhada da reforma tributária sobre a tributação mínima de altas rendas, que ainda vai passar por normas complementares antes da entrada em vigor plena — e que vai definir se a vantagem comparativa dos FIIs se mantém como a gestora está apostando.

Fontes

• https://neofeed.com.br/wealth-management/rio-bravo-atrai-r-16-bilhao-em-servicos-fiduciarios-e-ve-potencial-aumentar-com-reforma-tributaria/